ALQUILERES; UNA MENTALIDAD QUE DEBE CAMBIAR

Segunda Opinión

ALQUILERES: UNA MENTALIDAD QUE DEBE CAMBIAR

La legislatura de la Ciudad de Buenos Aires acaba de aprobar una ley que reglamenta ciertos aspectos del tratamiento de los alquileres en el ámbito capitalino.  Merece un breve análisis que ponga las cosas en su lugar.

            No importa tanto qué se reglamente, sino más bien cómo se lo hace y qué se pretende con eso.

           La legislatura de la Ciudad de Buenos Aires ha votado una ley que pretende favorecer en los contratos celebrados entre propietarios e inquilinos, a los segundos, pero a costa de los primeros.

          No es la idea en estas breves líneas analizar los detalles de ley. Sólo decir que se fijan pautas para que sea el propietario el que se hace cargo de determinados gastos, se limitan las comisiones de los agentes inmobiliarios, y hasta se establece un sistema de ajuste anual del monto del alquiler mensual basado en un índice vinculado con el incremento de los precios al consumidor y los salarios de los inquilinos.

        La votación de los 53 legisladores presentes arrojó un resultado de 51 votos a favor y dos abstenciones. En otras palabras, tenemos una legislatura que actúa como un plumero y pretende mediante una ley absurda cambiar la tierra de lugar.

       Nos permitimos copiar un párrafo textual de la noticia aparecida en el diario La Nación de Buenos Aires:

El Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) será el encargado de velar por los derechos de los inquilinos y de los propietarios, que trabajará en conjunto con la Defensoría del Pueblo de la Ciudad para brindar asistencia legal gratuita.

Tras la votación, el titular del Instituto de la Vivienda de la Ciudad, Juan Maquieyra, sostuvo que se seguirá trabajando para mejorar el sistema de alquileres y para promover que las viviendas que están vacías sean ofrecidas en alquiler.

"Este es un primer paso para lograr que sea más fácil, seguro y barato alquilar en la Ciudad de Buenos Aires. Estimamos que con esta medida, el costo de entrada para alquilar una vivienda va a bajar entre un 25 y un 30 por ciento, y eso va a hacer que los inquilinos no necesiten juntar tanta plata para entrar. Además, ya estamos trabajando en alternativas para ofrecer garantías inmobiliarias que conformen a los propietarios y agilicen la operatoria", aseguró.

          Para no abusar, citemos algunos “tips” sobre la nueva ley.

1.       La comisión inmobiliaria no será pagada por los inquilinos, sino por los dueños

2.       Las inmobiliarias no podrán cobrar por los gastos de gestoría ni de administración.

3.       Los derechos de los inquilinos y de los propietarios deberán estar visibles en los sitios de Internet y en las oficinas de las inmobiliarias

         En buen romance acá lo que ocurre es algo bien diferente a lo que pomposamente anunció el funcionario. No va a ser ni más fácil, ni más seguro alquilar en la Ciudad. Y obviamente no será más económico, porque la ley no pretende que lo sea, sino que pretende que lo que hoy paga uno, pase a pagarlo el otro.

        A fines de los años 40, durante el primer gobierno peronista se votó una ley que directamente congelaba sine die los alquileres. Le que continuó vigente hasta la llegada de la Dictadura en 1976. En esos tiempos, dada la alta inflación ocasionada por sucesivos gobiernos populistas, derivó en que hubiera inquilinos que pagaban apenas unos centavos por el alquiler.

        Muchos propietarios prácticamente regalaban sus propiedades o las vendían por muy poco dinero para sacárselas de encima y no tener que seguir haciendo frente a los impuestos y tasas que recaen sobre los inmuebles.

        Y durante muchísimos años en la Argentina dejó de construirse casi  totalmente. Excepto en lugares de veraneo o descanso. Justamente porque no había ningún incentivo para alquilar y nadie estaba dispuesto poner sus ahorros en viviendas. Incluso en locales comerciales.

       Finalmente el tema se resolvió mediante una ley que en forma progresiva fue saliendo de ese verdadero pandemonio creado a expensas de unos ciudadanos (los propietarios), y a favor de los otros (los inquilinos)

       Posteriormente, durante el gobierno del Dr. Alfonsín, hubo leyes y disposiciones que limitaban los aumentos de los alquileres a cierto porcentaje de los salarios de los inquilinos y y una verdadera industria del juicio de desalojo, que a veces llevaba años.

       Una de las pocas cosas que hizo bien el gobierno kirchnerista fue la de no meterse con los alquileres, excepto que quedó vigente la cláusula de la ley de convertibilidad que impide el ajuste por inflación. Situación que fue resuelta mediante el sencillo método de fijar un monto mensual de alquiler para el segundo año, y aplicando un descuento en el primer año.  Y aquí, de paso, entramos en otro terreno. La ley de alquileres es una ley de orden público que dispone que los contratos deben ser por dos años con una serie de requisitos respecto del desalojo, desistimiento y demás. La ley que acaba de votarse es una ley de la Ciudad de Buenos Aires, y entre otras cosas dispone que el plazo de los contratos debe ser de TRES años.

         En nuestra opinión, y más allá de las consideraciones precedentes, la ley en cuestión de ser promulgada está viciada de inconstitucionalidad, porque las provincias delegaron a la Nación ciertas atribuciones, entre ellas la de legislar sobre cuestiones consideradas de orden público. Aclaramos que no somos abogados, pero con toda seguridad esta situación va a derivar en litigios.

        Pero va a derivar en muchas otras cosas. En la búsqueda de arreglos extracontractuales, en el retiro de la oferta de inmuebles en alquiler, en el consiguiente aumento del monto mensual, en la merma en el índice de crecimiento de la construcción, posiblemente en una caída en la cotización de las propiedades, porque nadie va a querer ahorrar en una inversión que se vuelve conflictiva y sujeta a normativas que atentan contra la libertad de contratar entre las partes (y encima perjudicando justamente a los propietarios), etc.

      Cuando el funcionario Maquieyra dice que están estudiando la forma de que quienes poseen unidades vacías las ofrezcan en alquiler, está diciendo que van a buscar alguna forma de castigar a quienes no lo hacen. Y si está diciendo otra cosa que lo aclare y pronto, porque no parece haber otra alternativa. A menos que quiera decir que le van a dar un premio justamente al que quieren castigar: al propietario.

      En fin, acá se busca que cuando un  cliente concurre a la verdulería o a la carnicería a comprar algo, en lugar de pagar, cobre por ello, más o menos. Si se permite la exageración, claro.

       Y encima ahora aparecerán legislaturas provinciales intentando copiar el “modelo”.  La panacea, la solución para los problemas de vivienda parece que no es construir más viviendas, Sino hacerle pagar a los propietarios por el hecho de tenerlas. Y después, de una forma u otra, los gobiernos se encargarán mediante el FONAVI, la Fundación de Milagro Sala, o los Sueños Compartidos de hacer barrios que suplantan villas miseria convirtiéndolas en villas de emergencia.

       Mientras los capitales que podrían destinarse a la construcción de inmuebles, huyen a otras playas donde las personas que legislan dejen de lado de la demagogia barata y usen el cerebro en pos de una mejor calidad de vida. Y no enfrentando a unos ciudadanos con otros.

HÉCTOR BLAS TRILLO                                                             Buenos Aires, 25 de agosto de 2017